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保障房带动下的投资机遇

来源:欧文沙龙  |  发布时间:2011-09-08 17:26:20  |  浏览次数:0

 
★ 时 间:2011年7月5日
★ 主讲人:张冬峰(信达证券 房地产行业分析师)
★ 地 点:欧文沙龙淡水斋会所
★ 主办方:北京欧文公众事务研究所
★ 协办方:AA制

今年时间已经过半,各地保障房建设进展依然迟缓。这从侧面上反映了保障房建设面临的资金压力。国家要求地方财政部门要将今年2000亿地方债资金优先用于保障性安居工程。面对保障房建设缺钱的压力,房地产企业也在寻求出路。首开股份和 栖霞建设近日先后公告,在银行间市场发行中期票据进行保障房项目融资,而央行也批准地方政府可以通过发行私募债券方式筹集资金。不仅如此,近期政府也允许保险资金、社保资金、民间资本等社会资本参与保障房建设,这将在一定程度上弥补保障房建设资金的匮乏。
上半年保障房建设开工严重不足,与任务紧有直接关系。房地产开发前期准备工作较多,此前五个月开工率不高在情理之中,但接下来数月各地将迎来保障房大规模集中开工的热潮,更多实质性融资政策有望出台,政府可能会针对保障房参建企业实施定向政策松动。
从参建企业的盈利模式来看,受定价机制和销售模式的影响,各类保障房带给开发商的利润不同。考虑资金回流速度,相对风险小而利润最大的是限价房,其次是经济适用房。此外,旧城改造项目一般地理位置较好,除满足拆迁户的回迁要求外,其余土地用于商品房开发,因此旧城改造项目的附加值较高。
从区域和发展潜力来看,一线城市和房价上涨过快的二线城市是本次保障房建设的重点,这些城市人口比较密集,经济相对发达,保障房建设资金相对充裕,如北京、上海、杭州、深圳、重庆等。本土有保障房建设经验的国有开发商在获取项目上更具优势。
目前,保障房建设还是以建筑类企业为主,房地产上市公司参建的比例较小。传统房地产企业因保障房利润低,参建积极性不高,而中国建筑与中国中冶这类建工类企业,由于主业利润率较低,反而在向保障房转身时走得更快。

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张冬峰(信达证券 房地产行业分析师)

信达证券房地产行业分析师,本科,曾任职于辽宁省证券公司,现任职于信达证券。


 
 

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